Surat Edaran Dirjen Kawasan Permukiman Nomor 6 Tahun 2026 Resmi Berlaku: Atur Standar Mekanisme Pengawasan, Pelaporan, dan Sanksi Administratif Pelaku Usaha Perumahan

Pendahuluan

Pada 6 Juli 2026, Direktorat Jenderal Kawasan Permukiman memberlakukan Surat Edaran Direktur Jenderal Kawasan Permukiman Nomor 06/SE/Dp/2026 tentang Petunjuk Teknis Format dan Mekanisme Pemenuhan Kewajiban Pelaku Usaha serta Tata Cara Pengenaan Sanksi Administratif dalam Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko Sektor ("SE 6/2026”). SE 6/2026 mengatur standardisasi tata cara pelaksanaan pengawasan, penggunaan format dokumen, mekanisme pelaporan, serta tata cara pengenaan sanksi administratif terhadap pelaku usaha di sektor perumahan.

Penerbitan SE 6/2026 dilatarbelakangi oleh kebutuhan untuk mewujudkan keseragaman pelaksanaan pengawasan antara pemerintah pusat dan pemerintah daerah sehingga tercipta kepastian hukum, tertib administrasi, serta transparansi dalam penyelenggaraan perizinan berusaha. Melalui petunjuk teknis ini, Dirjen Kawasan Permukiman menetapkan pedoman operasional yang seragam guna memastikan evaluasi kepatuhan pelaku usaha di sektor perumahan dan penerapan sanksi administratif dapat dilakukan secara konsisten, objektif, dan terintegrasi melalui Sistem Online Single Submission (OSS).

Ketentuan Penting

Subjek dan Kriteria Kewajiban Usaha 

SE 6/2026 berlaku bagi pelaku usaha yang menjalankan kegiatan usaha real estat untuk hunian dengan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) 68111. Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pelaku usaha tersebut wajib memenuhi persyaratan perizinan berusaha berbasis risiko, termasuk memperoleh keputusan pengesahan dan tanda terima laporan yang diterbitkan oleh pemerintah daerah sebagai bagian dari pemenuhan kewajiban administratif.

Mekanisme Perolehan Keputusan Pengesahan 

Merujuk pada Huruf G, permohonan pengesahan diajukan kepada instansi daerah atau pusat sesuai dengan skala wilayah pengembangan, baik di tingkat kabupaten/kota, lintas kabupaten, maupun lintas provinsi. Permohonan diajukan berdasarkan klasifikasi perumahan dan jenis kegiatan usaha yang dilakukan oleh pelaku usaha. Dokumen yang harus diajukan berbeda bergantung pada jenis pengembangan yang dilakukan, yaitu Pengembangan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dan Pengembangan Perumahan.

1. Pengembangan Perumahan MBR

●      Perumahan tapak, meliputi:

o   pengesahan rencana induk kawasan perumahan dan/atau rencana tapak perumahan; dan/atau

o   pengesahan revisi atas rencana induk kawasan atau rencana tapak yang telah disahkan.

●      Rumah susun, meliputi:

o   pengesahan rencana induk kawasan perumahan dan/atau rencana tapak perumahan;

o   pengesahan rencana pertelaan rumah susun yang mencakup:

▪       rencana pemisahan sertifikat hak guna bangunan induk;

▪       rencana fungsi dan pemanfaatan setiap rumah susun;

▪       rencana pertelaan rumah susun; dan

▪       rencana pemisahan pengelolaan area hunian dan non hunian pada rumah susun fungsi campuran; serta/atau

o   pengesahan revisi atas dokumen-dokumen tersebut.

Seluruh pengesahan dilakukan sesuai kebutuhan berdasarkan tahapan penyelenggaraan pengembangan perumahan MBR.

2. Pengembangan Perumahan (Non-MBR)

●      Perumahan tapak, meliputi:

o   pengesahan rencana induk kawasan perumahan dan/atau rencana tapak perumahan;

o   pengesahan perhitungan dana konversi; dan/atau

o   pengesahan revisi atas dokumen rencana maupun perhitungan dana konversi.

●      Rumah susun, meliputi:

o   pengesahan rencana induk kawasan perumahan dan/atau rencana tapak perumahan;

o   pengesahan rencana pertelaan rumah susun yang mencakup:

▪       rencana pemisahan sertifikat hak guna bangunan induk;

▪       rencana fungsi dan pemanfaatan setiap rumah susun;

▪       rencana pertelaan rumah susun; dan

▪       rencana pemisahan pengelolaan area hunian dan nonhunian pada rumah susun fungsi campuran;

o   pengesahan perhitungan dana konversi; dan/atau

o   pengesahan revisi atas dokumen-dokumen tersebut.

Pengesahan pada setiap tahapan dilakukan sesuai dengan kebutuhan berdasarkan tahapan penyelenggaraan pengembangan perumahan. Khusus pengesahan perhitungan dana konversi, ketentuan ini hanya berlaku bagi pelaku usaha yang dikenai kewajiban hunian berimbang, yaitu kewajiban menyediakan rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah secara proporsional sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Apabila kewajiban tersebut telah dipenuhi, besaran dana konversi ditetapkan sebesar Rp0 (nol rupiah) sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Setelah permohonan diajukan, kementerian atau perangkat daerah yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan kawasan permukiman akan menerbitkan tanda terima permohonan yang memuat nomor registrasi. Dokumen tersebut berfungsi sebagai bukti bahwa permohonan telah diterima sekaligus menjadi dasar pemantauan terhadap tindak lanjut proses permohonan.

Pemerintah sebagai Koordinator Penilai akan melakukan verifikasi dan peninjauan lapangan sebelum secara resmi menerbitkan Keputusan Pengesahan dalam waktu paling lama 2 (dua) Hari terhitung sejak Berita Acara Peninjauan Lapangan dibuat. 

Kewajiban Pelaporan Tahunan yang Ketat (Tanda Terima Laporan)

Berdasarkan Huruf H, pelaku usaha wajib mengajukan permohonan tanda terima laporan paling sedikit 1 (satu) kali dalam setiap tahun sebagai bentuk pemenuhan kewajiban pelaporan. Permohonan tersebut harus dilengkapi dengan dokumen pendukung yang mencerminkan kinerja dan perkembangan penyelenggaraan usaha, meliputi:

●      Laporan keuangan yang telah diaudit oleh akuntan publik, khusus bagi pengembang perumahan komersial;

●      Proyeksi atau analisis arus kas perusahaan;

●      Laporan perkembangan pelaksanaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB); dan

●      Laporan pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) bagi pelaku usaha yang mengembangkan rumah susun.

Kewajiban penyampaian laporan keuangan yang telah diaudit dikecualikan bagi pelaku usaha yang menyelenggarakan pengembangan Perumahan MBR.

Pengawasan Terpadu dan Eskalasi Sanksi Administratif 

Berdasarkan Huruf I, SE 6/2026 mengatur mekanisme pengawasan yang terdiri atas pengawasan rutin dan pengawasan insidental. Pengawasan rutin dilaksanakan melalui pemeriksaan laporan berkala dan inspeksi lapangan, sedangkan pengawasan insidental dapat dilakukan sewaktu-waktu berdasarkan pengaduan masyarakat atau kebutuhan pengawasan tertentu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu kepada pelaku usaha. Apabila dalam pelaksanaan pengawasan ditemukan indikasi ketidakpatuhan atau pelanggaran terhadap ketentuan yang berlaku, tim pengawas menyusun Berita Acara Pemeriksaan (BAP) sebagai dasar penyampaian rekomendasi pengenaan sanksi administratif yang diproses secara elektronik melalui Sistem OSS.

Ketentuan Peralihan

Berdasarkan ketentuan Huruf G dan Huruf H, apabila Pemerintah Daerah sebelumnya telah memiliki Standar Operasional Prosedur (SOP) atau sistem mekanisme elektronik tersendiri terkait perolehan keputusan pengesahan dan pelaporan, pelaksanaannya diperbolehkan untuk terus menyesuaikan dengan SOP lokal tersebut. Dengan ketentuan bahwa substansi dan informasi yang dimuat dalam format dokumen yang digunakan di daerah paling sedikit harus setara dengan standar yang ditetapkan dalam lampiran Surat Edaran ini. 

Penutup 

SE 6/2026 mengatur standardisasi pelaksanaan pengawasan, pelaporan, serta pengenaan sanksi administratif dalam penyelenggaraan perizinan berusaha berbasis risiko di sektor perumahan. Melalui pedoman teknis yang seragam, pemerintah berupaya mewujudkan kepastian hukum, tertib administrasi, dan konsistensi pelaksanaan pengawasan antara pemerintah pusat dan pemerintah daerah, sekaligus meningkatkan efektivitas pengawasan melalui integrasi dengan Sistem OSS.

Bagi pelaku usaha di bidang real estat untuk hunian, SE 6/2026 membawa konsekuensi berupa kewajiban untuk memenuhi mekanisme perizinan, memperoleh keputusan pengesahan, menyampaikan laporan tahunan, serta mematuhi proses pengawasan sesuai dengan format dan tata cara yang telah ditetapkan. Di sisi lain, pemerintah daerah tetap diberikan fleksibilitas untuk menggunakan standar operasional prosedur atau sistem elektronik yang telah dimiliki, sepanjang substansi dan informasi yang digunakan paling sedikit memenuhi standar yang ditetapkan dalam lampiran SE 6/2026.